中泰证券:交易冷清房价火爆 房地产市场为何出现两大背离

2019-07-13 09:50 来源:综合整理

在股票市场上,牛市来临的时候交易也往往比较活跃,熊市期间交易就会冷清很多,这是金融资产比较典型的量价特征。我国的房地产市场之前也很符合这一规律,但从去年下半年以来,尽管新房和二手房交易明显降温,但统计局发布的70城房价同比增速反而大幅抬升,量价出现明显的背离。同时,房地产开发投资增速依然保持两位数,销量与投资之间也出现了背离。

  在股票市场上,牛市来临的时候交易也往往比较活跃,熊市期间交易就会冷清很多,这是金融资产比较典型的量价特征。我国的房地产市场之前也很符合这一规律,但从去年下半年以来,尽管新房和二手房交易明显降温,但统计局发布的70城房价同比增速反而大幅抬升,量价出现明显的背离。同时,房地产开发投资增速依然保持两位数,销量与投资之间也出现了背离。

  为什么会出现这种背离呢?近两年房地产市场的量价指标总是有好有坏,实际市场的趋势和方向到底如何?本文从两个异常的背离入手,分析我国房地产市场的结构和趋势变化。

  摘要

  1、背离一:交易已冷清,房价又火爆。从去年年中至今,我国新房和二手房销售均在明显走弱,而国家统计局发布的70城房价同比增速却明显上行。数量和价格指标的背离在历史上很少发生,问题可能主要在于价格的统计存在差异。比如去年下半年以来,中国指数研究院发布的百城房价指数同比也是下滑的,与统计局房价数据存在背离,而绝大多数其他价格数据也显示我国房价增速可能在放缓。结合数量指标来看,房地产市场降温的速度似乎比官方统计指标要快一些。

  2、背离二:销售持续降,投资却很好。从2018年以来,尽管房地产销售增速持续下行,但房地产投资却持续走高,当前仍维持在10%以上的高位,与之前二者走势一致的规律不符合。我们认为,一个非常重要的原因还是土地购置统计的滞后问题,剔除土地购置后,房地产投资增速只有5%附近,并没有数据显示的那么强。另一方面,本轮房地产投资的韧性与去年房地产企业的高周转模式也有关系,之前已经开工的项目仍会继续施工。

  3、是否有一种资产,价格一直横盘?负增的地产销售,大降的土地成交,均印证了地产周期的下行,尽管官方数据相对平稳,从其他数据来源看,我国房价也有调整压力,高企的房地产投资增速也会趋于下降。但本轮房子主要集中在居民手里,地产周期下行速度也会相对慢一些。一种资产价格不上涨就会下跌,不太可能长期维持在同一个水平横盘。边际的交易者往往是影响存量资产价格的关键,只要有交易,价格势必就会波动起来。

  1

背离一:交易已冷清,房价又火爆

  当前房地产市场最明显的背离是价格和数量的背离。从去年年中至今,随着棚改货币化刺激政策的退潮,我国房地产销售面积和销售金额增速均在明显走弱,当前已经处于负增长的状态,而国家统计局发布的70城房价同比增速却明显上行。从历史情况来看,房地产量价的走势非常符合典型的资产特征,即价格涨的时候,交易很活跃;价格跌的时候,交易也很清淡。

  这种特点和股票市场是很类似的,买涨不买跌,甚至追涨杀跌。涨得越多越贵,就有越多人冲进场买;跌的时候再便宜,大家也都不想买。所以从这个角度来讲,大家买房并不仅仅是简单的消费需求,因为按照消费品的特征,价格越“打折”,就越能够起到“促销”的作用,而房子是越“打折”越没人买,大家买房更多的还是从投资角度考虑。

  除了销售冷清以外,房地产市场的其它数量指标也是下滑的。比如,上半年二手房的交易转向低迷。就我们跟踪的18个城市而言,厦门表现最亮眼,二手房成交增长了2.5倍,但更多或与限售期满之后的集中交易有关;苏州、成都、南京成交量有所回暖;但其他城市的二手房成交均是下滑的。此外今年以来房地产企业的土地购置面积、土地成交价款同比去年减少了1/3,如果房地产市场火热的话,土地成交的情况不应该如此清淡。

  所以从数量指标出发去分析,我国房地产市场应该是降温的才对,但从价格的走势来看,房地产市场反而升温了。这与房地产市场的历史走势不相符,背后的原因何在呢?

-->